Vender y alquilar

Vender una casa con obras sin legalizar

La casa tiene un porche cerrado, un trastero al fondo y una planta más de la que dice la escritura. Se puede vender, pero hay que saber qué se está vendiendo y decirlo. Esto es lo que pasa cuando la realidad y el papel no coinciden.

Tres descripciones y ninguna igual

Toda casa tiene tres versiones de sí misma: la del Registro de la Propiedad, la del Catastro y la que se ve al abrir la puerta. Cuando alguien ha construido sin declararlo, las tres se separan. El comprador y su banco cruzan esos papeles, y ahí es donde se paran las ventas.

• La nota simple describe lo inscrito. Si la ampliación no está, para el Registro no existe.
• La ficha catastral a veces sí la recoge, porque el vuelo se detecta desde el aire. Catastro y Registro pueden decir cosas distintas.
• La tasación valora lo que hay, pero el banco presta sobre lo inscrito. Los metros no legalizados suelen quedarse fuera del importe financiable.

Cuánto tiempo tiene el Ayuntamiento

La ley urbanística de Castilla-La Mancha fija el plazo para ejercer la acción de restauración de la legalidad urbanística en cinco años con carácter general, desde la total terminación de las obras o usos realizados sin título habilitante o en contra de él, y en ocho años para las obras de nueva planta realizadas en suelo rústico.

Pasado ese plazo sin que se ejercite la acción, la edificación queda sujeta al régimen de fuera de ordenación. Y ahí viene el matiz que interesa a quien compra: cualquier operación que implique aumento de volumen o consolidación requerirá la previa aprobación de un proyecto de legalización. No es lo mismo «prescrito» que «legal».

Además, esos plazos no rigen en determinados supuestos, como las actuaciones sobre suelo rústico de especial protección, sistemas generales, dominio público y sus servidumbres o bienes catalogados. Ahí no corre reloj.

La obra nueva por antigüedad

La legislación estatal de suelo permite inscribir edificaciones terminadas respecto de las que ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. Para ello, la escritura debe acompañarse de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica, de las que resulte la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

Inscrita, el registrador da cuenta al Ayuntamiento, que puede hacer constar por nota marginal la situación urbanística de la finca. Es la vía habitual para poner al día una casa ampliada hace quince años, y suele hacerse en la misma operación de venta.

Qué hacer si vendes

• Reúne las fechas: ortofotos, recibos, facturas. La antigüedad hay que acreditarla.
• Habla con un técnico antes de poner precio. El coste de legalizar cambia el número.
• Dilo en el anuncio y en las arras. Ocultarlo no te ahorra el problema: te lo devuelve después de firmar.
• Descuenta o legaliza. Son las dos únicas salidas honestas, y el comprador agradece elegir.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.