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Obra sin licencia: qué prescribe y qué no

Casi todas las casas de pueblo tienen algo hecho sin papeles. Lo importante no es si prescribe, sino qué prescribe: hay dos relojes distintos y hay obras en las que no corre ninguno.

Dos relojes, no uno

El primero es la acción de restauración de la legalidad: la potestad del Ayuntamiento de ordenarte demoler. En Castilla-La Mancha son cinco años desde la total terminación de las obras o usos hechos sin título habilitante, y ocho años cuando se trata de obra de nueva planta en suelo rústico.

El segundo es la prescripción de la infracción, que es lo que permite multarte: cinco años las muy graves, tres las graves y uno las leves. Que la multa ya no se pueda poner no significa que la casa esté legalizada, y al revés tampoco.

Dónde no corre el plazo

• Suelo rústico de especial protección y terrenos calificados como sistemas generales.
• Dominio público y sus zonas de servidumbre: cauces, carreteras, vías pecuarias, costas.
• Bienes catalogados o declarados de interés cultural.
• Las parcelaciones hechas en suelo rústico protegido.

En esos casos la orden de demolición puede llegar cuarenta años después. No hay antigüedad que valga.

Qué te queda cuando el plazo ha pasado

Fuera de ordenación. La construcción se queda ahí, se puede usar y se puede vender, pero cualquier operación que suponga aumento de volumen o consolidación exige aprobar antes un proyecto de legalización. Nada de ampliar el ampliado.

En el Registro sí hay salida: la ley estatal permite inscribir la obra nueva con certificación del Ayuntamiento, de técnico competente, acta notarial o certificación catastral que acredite la fecha de terminación, siempre que no haya anotación de disciplina urbanística sobre la finca y el suelo no sea demanial ni esté afectado por servidumbres de uso público. Es la vía de la obra nueva por antigüedad, y es la que desatasca la mayoría de las ventas.

Si el expediente ya está abierto

Entonces el plazo da igual, porque el reloj se paró. El Ayuntamiento ordena suspender las obras y te emplaza a presentar proyecto de legalización en dos meses; tiene tres meses para decidir si la actuación es legalizable. Si no lo es, la resolución ordena la demolición. Y no ejecutarla acarrea multas coercitivas mensuales y el traslado del expediente al Ministerio Fiscal.

Antes de comprar una casa con obras dudosas, pide certificado municipal de que no hay expediente de disciplina urbanística abierto sobre la finca. Cuesta una tasa pequeña y es la única prueba que sirve.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.