El mercado, con datos

Elegir constructora para una casa y firmar el contrato de obra

Elegir constructora es elegir contrato. El Código Civil regula el contrato de obra desde hace más de un siglo y resuelve solo algunas cosas; el resto lo tienes que escribir tú antes de empezar.

A tanto alzado, por medida o por administración

A tanto alzado se pacta un precio para una obra definida en un plano. Es el que más protege al que paga: el contratista no puede reclamar aumento aunque suban los jornales o los materiales, y solo puede pedirlo cuando se cambia el plano con autorización del propietario. Por medida o por piezas, el que hace la obra puede exigir que se la recibas y se la pagues por partes, y lo pagado se presume aprobado y recibido. Por administración pagas coste más un porcentaje: es el más flexible y el que peor acota el total.

Otro detalle que casi nadie mira: si el contratista pone los materiales, la pérdida antes de la entrega es suya. Y el dueño puede desistir de la obra aunque esté empezada, pero indemnizando los gastos, el trabajo y la utilidad que el contratista habría obtenido. Desistir no es gratis.

Qué mirar antes de firmar

• Obras suyas terminadas, visitadas y con el promotor delante, no fotos.
• Quién es el jefe de obra y si va a estar en la tuya o en cinco más.
• Su seguro de responsabilidad civil, con el recibo del año en curso.
• Los subcontratistas: quien pone trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente puede reclamarte a ti hasta la cantidad que tú le debas al contratista cuando reclame. Pagar bien no basta; conviene saber a quién paga el contratista.

Lo que tiene que decir el contrato

Precio y qué incluye, con el proyecto y la memoria de calidades como anexo. Forma de pago por certificaciones aprobadas por la dirección facultativa, nunca por adelantado. Plazo de ejecución y qué pasa si se incumple. Quién pide la licencia y quién paga tasas y acometidas. Cómo se aprueban los cambios: por escrito, con precio y con plazo nuevo. Y la garantía del primer año.

Sobre esa garantía hay una alternativa que la ley reconoce: el seguro que cubre durante un año los defectos de terminación o acabado puede sustituirse por la retención de un cinco por ciento del importe de la ejecución material de la obra. Es la retención que más se pelea y la que más rápido arregla los remates.

Cuidado con una fórmula que suena bien y no lo es tanto. Si se pacta que la obra se hará «a satisfacción del propietario», el Código Civil entiende reservada la aprobación al juicio pericial cuando no hay conformidad. Tu gusto no decide: decide un perito. Es preferible describir calidades y resultados medibles que dejarlo a la satisfacción de nadie.

Si te llega un presupuesto mucho más barato que los demás, busca la diferencia en el papel antes que en la obra. Suele estar en lo que no aparece.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.