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Comprar una casa a medio construir

Estructura levantada, tejado puesto y nada más. Se ven en todos los pueblos y el precio siempre tienta. Lo que compras no es una casa: es un solar, una obra a medias y un expediente municipal que puede estar vivo o muerto.

Lo primero es la licencia

La ley urbanística de Castilla-La Mancha obliga a que la licencia fije el plazo para empezar, el plazo máximo de ejecución y el tiempo máximo que la obra puede estar parada. Si la licencia no dice nada, se entiende que hay tres meses para iniciar desde que se notifica la concesión, que la obra no puede estar suspendida más de un mes ni acumular más del 20 % del tiempo total previsto, y que el plazo final es el del proyecto o, si el proyecto no lo dice, quince meses desde la notificación.

Una obra parada cinco años tiene, casi seguro, la licencia caducada. No es el fin del mundo: el Ayuntamiento puede acordar la rehabilitación de la licencia caducada, aunque eso puede llevar el cobro de las tasas de tramitación otra vez. También cabe pedir ampliación de plazos, que es preceptiva cuando la paralización no es culpa del promotor.

El seguro decenal y el vendedor

La ley de ordenación de la edificación cubre diez años los daños que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga. Esa garantía no se exige al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, que es el caso típico de estas casas.

Ahora el matiz que te interesa: si ese autopromotor transmite en vida dentro de los diez años, queda obligado a contratar la garantía por el tiempo que reste, y no se autoriza ni se inscribe la escritura sin acreditarla, salvo que él acredite haber usado la vivienda y tú le exoneres expresamente. Que te pidan firmar esa exoneración no es un trámite: es renunciar a una cobertura.

Los papeles que tienen que existir

• Proyecto y dirección facultativa: sin técnico que asuma la obra empezada, nadie firma el final.
• La obra nueva en construcción inscrita, si la hay, y el acta de fin de obra pendiente.
• La ficha catastral: mira si la casa figura y con qué superficie.
• Un presupuesto de reanudación firmado por técnico, no una cifra dicha por teléfono.

Lo que se estropea mientras espera

El hormigón a la intemperie con la ferralla vista se oxida y salta. Los forjados sin cubrir beben agua. Las instalaciones a medio meter se llenan de tierra. Antes de firmar, que un técnico mire la estructura y te diga si hay que picar y sanear, porque ese trabajo no lo ves en la foto y suele costar más que la parte bonita.

Regla práctica: paga por esta casa el precio del solar más lo que de verdad valga lo construido después de arreglarlo. Si el vendedor cobra por lo que gastó, no es tu problema.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.