El mercado, con datos

El precio por metro en una casa: qué mete y qué no

En pisos, el precio por metro sirve para comparar en dos segundos. En casas unifamiliares es un número tramposo: la misma casa da un precio por metro muy distinto según qué metros cuentes, y sin que nadie haya mentido.

Tres superficies distintas

• Útil: lo que se pisa dentro, sin muros. Es la que menos sale y la que más se parece a la vida.
• Construida: la útil más muros y la parte proporcional de lo común. Es la que usan los anuncios.
• Parcela: el terreno. No es superficie de casa, aunque en muchos anuncios aparezca como si lo fuera.

A eso se suman los espacios raros del unifamiliar: porche, garaje, sótano, buhardilla, trastero del corral. Cada uno cuenta de una manera y por eso el Catastro, el Registro y el anuncio dicen tres cifras distintas de la misma casa.

Por qué el euro por metro engaña aquí

En un piso, el suelo está repartido entre veinte vecinos y casi no se nota. En una casa, el suelo es tuyo entero y puede ser la mitad del valor. Dos casas iguales, una con 300 metros de parcela y otra con 900, dan precios por metro construido muy distintos aunque la casa sea la misma.

Además, el metro no vale lo mismo según cuántos haya. Los primeros cien metros llevan dentro cocina, baño, instalaciones y cubierta. Los cien siguientes son sobre todo espacio. Por eso las casas grandes casi siempre tienen un precio por metro más bajo que las pequeñas, y no es que sean mejor oportunidad: es aritmética.

Qué no está dentro de ese número

• La piscina y el jardín, que suman en la venta mucho menos de lo que costaron.
• Los metros no legalizados: se disfrutan, pero no se financian ni se tasan igual.
• El estado: dos casas con los mismos metros y treinta años de diferencia en la instalación eléctrica no son comparables.
• La orientación y la calle. En un pueblo pequeño, estar dentro del casco o en la última fila cambia el número más que veinte metros.

El número de la calculadora y el de la calle

El precio por metro que publica cualquier portal es una media de lo que se pide, no de lo que se firma. En un municipio con pocas casas a la venta, dos anuncios caros mueven la media entera. Tómalo como un termómetro del pueblo, no como el valor de tu casa.

Cómo usarlo sin equivocarte

Compara solo casas del mismo municipio, del mismo tipo y con los metros medidos igual. Usa el precio por metro para descartar rápido, nunca para decidir. Y cuando una casa salga muy por debajo de su zona, la pregunta no es «qué ganga» sino «qué metros están contados aquí».

Esa tabla te da el orden de magnitud del municipio. El número fino de tu casa sale de mirar tres o cuatro anuncios reales de casas parecidas y de restar lo que a la tuya le falta.