Vender y alquilar

Vender una casa con la hipoteca sin terminar de pagar

Se puede vender una casa que todavía debes al banco. Se hace todos los días. Lo que hay que entender es que la hipoteca se cancela dos veces: una con el dinero y otra en el Registro, y que la segunda se olvida mucho.

Las dos cancelaciones

La cancelación económica es pagar lo que queda. La registral es borrar la hipoteca de la hoja de la finca. Mientras no se haga la segunda, la carga sigue apareciendo en la nota simple aunque no debas un euro, porque una inscripción hecha en escritura pública solo se cancela por sentencia o por otra escritura en la que el acreedor consienta.

Por eso mucha gente descubre la hipoteca de sus padres al ir a vender: se pagó en 2009 y nadie llevó nada al Registro.

Cómo se organiza el día de la firma

• Pide al banco el certificado de deuda pendiente con el saldo al día previsto de firma. Sirve para repartir el precio.
• Que vaya un apoderado del banco a la notaría, o bien que el comprador retenga el importe y la gestoría se encargue del pago y de la escritura de cancelación.
• Dos cheques bancarios: uno para el banco por el saldo y otro para ti por el resto. No se paga la hipoteca «luego».
• Guarda el justificante de la inscripción, no solo el de la escritura. El trabajo termina en el Registro.

Lo que cuesta cancelar

La ley de contratos de crédito inmobiliario limita la comisión por amortización anticipada. En los préstamos a tipo variable se puede pactar una sola de estas dos: hasta el 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años, o hasta el 0,25 % durante los tres primeros. En los de tipo fijo, hasta el 2 % durante los diez primeros años y hasta el 1,5 % después. En todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera del banco. Si tu hipoteca es anterior a esa ley, manda lo que diga tu escritura: léela.

De impuestos, bien: la primera copia de la escritura de cancelación de hipoteca está exenta del gravamen gradual de actos jurídicos documentados. Quedan notaría, registro y gestoría, que son cantidades pequeñas al lado del resto de la operación.

Si debes más de lo que te dan

Pasa en casas compradas caras y en pueblos donde el precio no ha vuelto. La venta solo se puede firmar si alguien pone la diferencia, normalmente tú, con ahorro o con un préstamo personal. La otra vía es hablar con el banco antes de poner el cartel: a veces acepta cancelar parcialmente y dejar el resto como préstamo personal. Lo que no funciona es llegar a la notaría con el número corto.

Y ojo con el orden: pide el certificado de deuda antes de fijar el precio de salida, no después de aceptar una oferta.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.