Vender y alquilar

Vender tu casa para comprar otra sin quedarte en medio

Quieres pasar del piso a una casa, o de la casa grande a una más pequeña. El problema nunca es encontrar la nueva: es que las dos firmas caigan en el orden correcto y no te quedes con dos hipotecas ni con los muebles en la calle.

Las dos maneras, y lo que cuesta cada una

Vender primero te deja con el dinero en la mano y sin casa. Negocias mejor la compra, pero puedes acabar de alquiler unos meses, con mudanza doble y guardamuebles.

Comprar primero te asegura la casa que quieres y te obliga a sostener dos inmuebles a la vez. Si aparece un imprevisto, la que se vende con prisa es la vieja, y las prisas se pagan en el precio.

Encadenar con el contrato

La herramienta barata son las arras bien escritas. Puedes pactar un plazo largo hasta la escritura, o condicionar tu compra a que se firme la venta de tu casa, con un plazo y una salida clara si no ocurre. Un vendedor acepta esa condición cuando el resto de la operación le compensa, y la única forma de saberlo es proponerla.

La otra pieza es la fecha de entrega. La escritura puede fijar que sigas ocupando la casa vendida unas semanas, con penalización si te pasas. Es más barato que un guardamuebles y se negocia el mismo día del precio.

El calendario del banco

• Diez días naturales: la ley de crédito inmobiliario obliga al prestamista a entregarte la documentación con esa antelación mínima respecto a la firma. No es negociable y hay que meterlo en el plan.
• El acta notarial previa, en la que el notario comprueba que has recibido y entendido esa documentación, no genera coste arancelario alguno.
• La tasación de la casa nueva lleva sus días, y el informe caduca a los seis meses.
• La hipoteca puente existe: el banco financia mientras vendes, con la idea de amortizar de golpe al cerrar la venta. Cuesta más y depende de que vendas. Pide por escrito qué pasa si no vendes en el plazo previsto.

Hacienda, si la que vendes es tu vivienda habitual

La ganancia por vender tu vivienda habitual puede quedar exenta si reinviertes en otra vivienda habitual dentro del plazo de dos años, antes o después de la venta, y en la proporción que reinviertas. Es la razón por la que a veces conviene ajustar el calendario unos meses.

El plan que hay que tener escrito

Antes de firmar nada, ten tres números: cuánto te queda limpio de tu casa después de gastos e hipoteca, cuánto necesitas para la nueva con impuestos incluidos, y cuántos meses aguantas pagando las dos. Si el tercer número es cero, no compres primero.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.