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Una casa prefabricada o de madera: licencia y papeles

«Como es prefabricada, no hace falta licencia». Es la frase que más caro sale en este negocio. Una casa prefabricada está sujeta a los mismos permisos que cualquier otra, y la ley regional lo dice con todas las letras.

Lo que dice la norma

La ley urbanística de Castilla-La Mancha incluye expresamente entre los actos sujetos a licencia urbanística «la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes». Provisionales también. Que venga en un camión, que se apoye sobre zapatas o que conserve las ruedas no cambia nada: lo que se autoriza es ocupar ese suelo con una vivienda.

De ahí se deriva todo lo demás. Necesitas una parcela donde el planeamiento permita vivienda, respetar retranqueos, ocupación y edificabilidad, y presentar el proyecto que corresponda.

Madera, hormigón o modular

«Prefabricada» no dice gran cosa. Conviene saber qué compras:

• Modular de hormigón: módulos terminados que se transportan y se ensamblan. Estructura convencional, plazos cortos, transporte caro.
• Entramado ligero de madera: paneles de madera con aislamiento. Muy buen comportamiento térmico, exige un mantenimiento serio del exterior.
• Madera maciza o troncos: bonita y exigente. Asienta, se mueve y necesita tratamiento periódico.
• Casa móvil o mobile home: aquí es donde empiezan los problemas urbanísticos, porque se vende como si no fuera edificación y para el Ayuntamiento suele serlo.

El banco y el Registro

Para financiar, el banco quiere una vivienda tasable e inscrita. Eso significa declaración de obra nueva en escritura, con su licencia y su certificado final de obra, e incorporación al Catastro. Una casa que no está inscrita ni catastrada no se hipoteca, y en la práctica tampoco se vende bien: el comprador no puede financiarla.

Presupuesta desde el principio lo que no viene en el folleto: proyecto y dirección facultativa, tasas e impuesto de construcciones, movimiento de tierras y cimentación, acometidas de agua, luz y saneamiento, y urbanización de la parcela. Es una parte grande del total.

El seguro decenal

La Ley de Ordenación de la Edificación exige la garantía decenal por daños estructurales en edificios cuyo destino principal sea vivienda, pero no la exige al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Ahora bien, si ese autopromotor transmite la casa dentro del plazo de diez años, salvo pacto en contrario queda obligado a contratar la garantía por el tiempo que reste, y esto se controla al autorizar la venta.

Si construyes para ti, tenlo en cuenta por si cambias de idea. Si compras a un autopromotor una casa de menos de diez años, pregunta por ese seguro antes de sentarte en la notaría.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.