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Una casa entre hermanos: uso, gastos y salida

Tres hermanos y una casa. Da igual si la habéis heredado o si la compráis a medias: lo que hay es un proindiviso, y el Código Civil tiene respuesta para casi todas las discusiones que vais a tener. Conviene leerlas antes, no después.

Lo que dice la ley por defecto

• Las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe otra cosa, y cada uno participa en beneficios y cargas en proporción a la suya.
• Cada uno puede usar la casa conforme a su destino, siempre que no impida a los demás usarla según su derecho.
• Los gastos de conservación se pueden exigir: cualquier copropietario puede obligar a los demás a contribuir, y solo se libra quien renuncia a su parte del dominio.
• Nadie toca nada por su cuenta: no caben alteraciones en la cosa común sin consentimiento de los demás, aunque sean para mejor.
• Se administra por mayoría de intereses, no de cabezas. Si no hay mayoría, o el acuerdo es gravemente perjudicial, el juez puede decidir e incluso nombrar administrador.

El pacto que evita el verano de las broncas

Poned por escrito quién usa la casa y cuándo, quién adelanta el IBI, el seguro y la luz, y cómo se reparten esos pagos. Añadid qué pasa si uno quiere vender su parte y qué pasa si uno deja de pagar. No hace falta ir al notario para empezar: hace falta que exista y que esté firmado.

Un detalle que se olvida: cada condueño puede vender o hipotecar su cuota. El comprador de esa cuota se convierte en vuestro socio. Por eso conviene pactar un derecho de adquisición preferente entre vosotros.

Salir cuando uno ya no quiere

Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad: cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Sí es válido pactar mantenerla indivisa por un tiempo determinado que no exceda de diez años, prorrogable por nuevo acuerdo.

Una casa no se puede partir por la mitad. Cuando la cosa es esencialmente indivisible y los condueños no acuerdan adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio. Esa es la vía judicial, y suele acabar en subasta, que es la peor forma de vender una casa.

Los impuestos de la salida

Si la casa se adjudica a uno de vosotros y él compensa a los demás en dinero, la ley del impuesto excluye ese exceso de adjudicación de tributar como transmisión, porque es el supuesto del artículo 1.062 del Código Civil. La escritura tributa por actos jurídicos documentados, que en Castilla-La Mancha es el 1,5 %.

Si en vez de disolver la comunidad, un hermano le compra su parte a otro y la casa sigue siendo de varios, eso es una compraventa normal y va por transmisiones patrimoniales. Dos operaciones parecidas, dos facturas fiscales muy distintas: consultadlo antes de redactar la escritura.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.