El mercado, con datos

Una casa con dos viviendas o con un anexo independiente

Hacer dos viviendas en una casa, o levantar un anexo para los padres o para alquilar, no es una cuestión de metros. Es una cuestión de cuántas viviendas admite la parcela y de qué firmas después.

El número de viviendas es un parámetro urbanístico

Que quepan dos cocinas no significa que quepan dos viviendas. La ficha urbanística de tu parcela fija, entre otras cosas, el número máximo de viviendas, y ese dato se pide en el ayuntamiento antes de dibujar nada. En muchas urbanizaciones de unifamiliares el número es uno, y ahí se acaba la conversación.

Si cabe, el trámite no es menor. La ley urbanística de Castilla-La Mancha sujeta a licencia las obras de ampliación que alteren la ocupación o la altura, conlleven incremento de edificabilidad o del número de viviendas y requieran proyecto. Y el régimen de declaración responsable, el atajo de las obras pequeñas, está reservado a intervenciones que precisamente no incrementen el número de viviendas. Aquí toca licencia y proyecto.

Dividir la finca es otro paso

Una cosa es construir y otra separar la propiedad. La división o segregación de una finca solo es posible si cada una de las resultantes reúne las características que exigen la legislación aplicable y la ordenación urbanística. Al autorizar la escritura, el notario exige acreditar la conformidad, aprobación o autorización administrativa que corresponda, y el registrador exige lo mismo para inscribir. Los actos de división de fincas están además sujetos a licencia urbanística.

Si en lugar de segregar montas una propiedad horizontal o un complejo inmobiliario, hay una autorización administrativa que suele ser necesaria, con dos excepciones que la ley recoge: cuando el número y las características de los elementos privativos son los que resultan de la licencia de obras que autorizó la construcción, y cuando la modificación no aumenta el número de elementos privativos.

La alternativa: anexo, no vivienda

Cuando el planeamiento no deja una segunda vivienda, la salida habitual es un anexo vinculado a la principal: una estancia más de la misma casa, con su acceso si se quiere, pero sin cocina independiente ni condición de vivienda separada. Es legal y es más barato, y tiene consecuencias que hay que aceptar de antemano.

• Una sola finca registral: no se vende ni se hipoteca por separado.
• Una sola referencia catastral y un solo recibo del IBI, con el valor catastral aumentado por lo construido.
• Los suministros: contadores independientes suelen pedir que exista una unidad de vivienda independiente reconocida.
• Alquilarlo: alquilar por separado una parte que no es vivienda independiente da problemas con el ayuntamiento y con el seguro.

Y decídelo antes del proyecto. Cambiar de idea cuando la estructura está levantada significa licencia nueva, proyecto modificado y, muchas veces, descubrir que la solución que querías ya no cabe en los metros que quedan.

La decisión, entonces, no es de albañilería. Pregunta primero cuántas viviendas admite tu parcela y decide después qué construyes.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.