El mercado, con datos

Tasar una casa unifamiliar: por qué no sale como un piso

La tasación de un piso sale de comparar con los pisos de al lado. En un chalé muchas veces no hay con qué comparar, y entonces el tasador cambia de método. Ese cambio explica casi todas las tasaciones que salen «bajas».

Cuatro métodos, y aquí se usan dos

La norma estatal de valoración para tasaciones hipotecarias reconoce cuatro métodos: el de comparación, el del coste, el de actualización de rentas y el residual. Para una vivienda se usan sobre todo los dos primeros.

El de comparación exige requisitos: que exista un mercado representativo de inmuebles comparables y disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen la situación actual del mercado. En un pueblo de tres mil habitantes, seis chalés parecidos vendidos hace poco no siempre existen.

El método del coste, que es el que baja

Cuando no hay comparables, la casa se valora por lo que costaría reponerla: el valor del suelo más el coste de la construcción, y a eso se le resta la depreciación. Hay tres depreciaciones y todas juegan en contra de una casa de cuarenta años: la física, por antigüedad y estado; la funcional, por estar mal adaptada a su uso, y la económica.

De ahí salen las sorpresas típicas del unifamiliar. La parcela grande suma menos de lo que esperabas, porque el suelo en un pueblo vale poco por metro. La piscina apenas mueve el número. Y los metros que no están inscritos no se valoran como los que sí.

Para qué usa el banco ese número

• No presta sobre el precio, presta sobre la tasación. La normativa del mercado hipotecario limita el préstamo al 60 % del valor de tasación, y al 80 % cuando financia la adquisición de vivienda.
• Ese 80 % puede superarse hasta el 95 % si hay aval bancario de otra entidad o seguro de crédito, cuyo coste paga el banco y no puede repercutirte.
• La tasación caduca a los seis meses desde que se emite el informe. Si la operación se alarga, hay que repetirla.

Si sale por debajo del precio

Primero, léela. Muchas tasaciones bajas vienen de una superficie mal recogida o de una advertencia por discrepancia entre el Registro y la realidad, y eso se arregla con papeles, no con dinero. Si el número es real, tienes tres salidas: poner tú la diferencia, renegociar el precio con el vendedor enseñando el informe, o pedir otra tasación a otra sociedad sabiendo que la pagas y que puede salir igual.

Y una idea que ahorra disgustos: en unifamiliar, encarga la tasación antes de firmar unas arras fuertes. El dinero que arriesgas en el informe es mucho menor que el de la señal.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.