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Servidumbre de paso: el camino por el que se llega a la casa

Una casa a la que sólo se llega por un camino de otro vale menos y se vende peor. Lo que convierte ese paso en un derecho no es la costumbre: es un título. Y eso se comprueba antes de firmar.

Pasar treinta años no crea derecho

Es el error más caro de esta materia. La servidumbre de paso es discontinua, y el Código Civil dice que las servidumbres discontinuas sólo pueden adquirirse en virtud de título. Ni la prescripción ni el uso pacífico de toda la vida la crean. A falta de título, sólo la suple la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o una sentencia firme.

Traducción práctica: si el paso no está en la escritura ni inscrito en el Registro, no lo tienes. Lo tienes mientras el vecino no cambie de idea o venda su finca.

La finca enclavada sí puede exigirlo

Otra cosa es el paso forzoso. El propietario de una finca rodeada de otras ajenas y sin salida a camino público tiene derecho a exigir paso por las vecinas, previa la correspondiente indemnización. Cuánto se paga depende del tipo de paso:

• Vía permanente, de uso continuo para todas las necesidades de la finca: se indemniza el valor del terreno ocupado más los perjuicios causados.
• Paso limitado al cultivo y a sacar las cosechas, sin vía permanente: sólo se abona el perjuicio que ocasiona el gravamen.

El trazado no lo eliges tú: debe darse por el punto menos perjudicial para la finca que lo soporta y, en cuanto sea conciliable con eso, por donde sea menor la distancia hasta el camino público. La anchura será la que baste a las necesidades de la finca dominante.

Dos reglas que salvan operaciones

Si la finca quedó enclavada por una venta, una permuta o una partición de herencia, quien vendió, permutó o repartió está obligado a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario. Ocurre mucho en herencias de pueblo mal repartidas.

Y ojo al otro extremo: las servidumbres se extinguen por el no uso durante veinte años. Un camino que existe en la escritura pero por el que nadie pasa desde los años noventa puede estar perdido.

Antes de comprar

• Nota simple de tu finca y de la que atraviesa el camino: la servidumbre aparece en las dos, como derecho y como carga.
• Inventario de bienes del Ayuntamiento: si el camino es público, se acabó el problema.
• Vías pecuarias: cañadas, cordeles y veredas son dominio público, con anchuras máximas de setenta y cinco, treinta y siete y medio y veinte metros.
• Conservación: las obras del camino las paga, a su costa, el dueño de la finca que se beneficia del paso.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.