El mercado, con datos

La dirección de obra de una casa unifamiliar

En una casa de nueva planta no hay un técnico: hay dos, y hacen cosas distintas. Saber quién firma qué evita la conversación incómoda de «yo pensaba que eso lo miraba el otro».

Director de obra y director de la ejecución

El director de obra dirige el desarrollo de la obra en lo técnico, lo estético, lo urbanístico y lo ambiental, y lo hace conforme al proyecto, a la licencia y al contrato. En vivienda, la ley exige que sea arquitecto. El director de la ejecución asume la función técnica de dirigir la ejecución material y de controlar la construcción y la calidad de lo edificado; en vivienda, esa titulación es la de arquitecto técnico.

Dicho a ras de suelo: uno responde de que la casa sea la del proyecto y el otro de que esté bien hecha. Los dos forman la dirección facultativa, los dos firman el acta de replanteo y los dos firman el certificado final de obra.

Hay una obligación del director de obra que conviene conocer porque se cumple al principio y salva mucho dinero: verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno. Si el estudio geotécnico dice una cosa y la zanja enseña otra, es ahí donde tiene que pararse la obra.

El libro de órdenes existe y sirve

Las contingencias de la obra se resuelven consignando en el libro de órdenes y asistencias las instrucciones necesarias para interpretar el proyecto. Ahí se anotan las decisiones, y ahí conviene que acaben las que se toman a pie de obra un viernes por la tarde. Si un cambio no está escrito, en la discusión posterior no existió.

Las modificaciones de proyecto las elabora el director de obra a petición del promotor o con su conformidad. Es decir, con tu conformidad: eres tú quien autoriza al director a modificar el proyecto. Y el técnico que acepta dirigir una obra cuyo proyecto no ha redactado asume las responsabilidades por las omisiones o deficiencias de ese proyecto, sin perjuicio de repetir contra el proyectista.

Por qué no es un gasto opcional

• Sin dirección no hay certificado final de obra, y sin él no hay primera ocupación, ni suministros definitivos, ni escritura de obra nueva terminada.
• El proyecto de ejecución y el certificado final llevan visado colegial obligatorio en obras de edificación que requieren proyecto.
• Los dos firmantes responden de la veracidad y la exactitud del certificado final. Por eso te lo firman cuando la obra está, no cuando tú tienes prisa.
• El promotor autoriza, no dirige: si presionas para saltarte una decisión técnica, el problema vuelve a ti.

Los honorarios se pactan libremente y dependen del alcance, así que no te podemos dar un porcentaje. Lo que sí conviene es contratar la dirección con hoja de encargo, con visitas mínimas comprometidas y con el alcance escrito. Una dirección barata que aparece tres veces sale carísima al final.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.