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La declaración de obra nueva de una casa

Construir la casa no la mete en el Registro. Hay que declararla, y el notario tiene una lista de papeles que pedirte. Si falta uno, la escritura no se autoriza y la casa sigue siendo un solar sobre el papel.

En construcción o terminada

La obra nueva se puede declarar dos veces. Para la escritura de obra nueva en construcción, el notario exige el acto administrativo que ampare la obra y una certificación de técnico competente de que la descripción se ajusta al proyecto autorizado. Para la de obra nueva terminada exige, además, certificación técnica de que la obra ha finalizado conforme a la descripción del proyecto y los documentos que acrediten dos cosas: que se han cumplido los requisitos que la legislación de edificación impone para entregar la vivienda a sus usuarios, y que existen las autorizaciones administrativas necesarias para destinarla al uso previsto.

Cuando la comunidad autónoma sujeta la ocupación a declaración responsable, esas autorizaciones se sustituyen por el documento que acredite que se presentó y que pasó el plazo sin que conste resolución obstativa. Los registradores exigen lo mismo para inscribir.

El seguro que se comprueba aquí

Hay un control que pilla por sorpresa a mucha gente: no se autorizan ni se inscriben escrituras de declaración de obra nueva sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías por daños materiales de la Ley de Ordenación de la Edificación. El autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio tiene su excepción, pero conviene llevarla preparada y no descubrirla en la notaría.

Cuando lo construido no es lo inscrito

Si declaraste la obra en construcción y luego el proyecto cambió, la descripción terminada no coincidirá con la del Registro. La ley lo resuelve haciendo constar la terminación mediante un asiento de inscripción sujeto a los mismos requisitos que las obras nuevas terminadas. Traducido: los cambios no se cuelan por la puerta de atrás, se documentan.

Distinto es el caso de las construcciones antiguas sobre las que ya no cabe adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad que impliquen demolición, por haber prescrito los plazos. Ahí la ley abre una vía propia, con certificación del ayuntamiento o de técnico competente y la comprobación de que no hay anotación de expediente de disciplina. No es el camino de una casa que acabas de construir, aunque muchas veces se confunden.

Y después, Catastro

Queda el trámite que nadie recuerda. El plazo para presentar la declaración catastral es de dos meses contados desde el día siguiente al hecho que se declara, y para las obras se atiende a la fecha de terminación. Con la casa dada de alta suben el valor catastral y el recibo del IBI, y también el valor de referencia, que es el suelo mínimo por el que tributará quien la compre algún día.

Del coste solo se puede decir el mecanismo: notario, registro y actos jurídicos documentados sobre el valor de la obra declarada, con el tipo que fija cada comunidad autónoma.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.