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El sótano de una casa: metros, agua y radón

Un sótano añade metros baratos y problemas caros. Antes de bajar la escalera con el proyecto en la mano conviene saber si computa, si se puede vivir ahí y qué hace el agua del terreno.

Sótano, semisótano y por qué importa la palabra

La diferencia entre sótano y semisótano la fija el planeamiento de cada municipio, según cuánto sobresale el forjado de techo respecto de la rasante. Y de esa definición cuelga lo importante: si esa planta consume edificabilidad, si puede tener uso residencial y qué altura libre necesita. No hay respuesta regional; hay una ficha urbanística y una ordenanza. Pídelas.

Los metros del sótano

A efectos catastrales, el sótano es superficie construida como cualquier otra planta, con la salvedad general de que en uso residencial no se computan los espacios de altura inferior a 1,50 metros. Que compute como superficie no significa que compute como vivienda: puede figurar como almacén, garaje o trastero, y esa calificación es la que manda a la hora de venderlo como habitación.

Si alguien te enseña un sótano acondicionado como dormitorio, pregunta si ese uso está en la licencia. Casi nunca lo está.

El agua

Un sótano está rodeado de tierra por todos lados, y la tierra guarda agua. El Código Técnico de la Edificación exige limitar el riesgo de presencia inadecuada de agua procedente del terreno en muros y suelos que están en contacto con él. Lo que hay que mirar en una casa ya hecha:

• Dónde está el nivel freático. En zonas de vega o cerca de un cauce, sube en invierno.
• Si hay drenaje perimetral y adónde va. Un tubo que descarga en un pozo ciego colmatado no drena nada.
• La arqueta y la bomba de achique: si el desagüe del sótano está por debajo del colector, hace falta bombeo. Y hace falta que funcione el día de la tormenta.
• Las marcas: línea de sal a la misma altura en todas las paredes, óxido en la base de las estanterías, olor. El sótano cuenta su historia.

Radón

El gas radón procede del terreno y se acumula en las plantas bajas y en los sótanos. El Código Técnico incorporó una exigencia básica específica de protección frente al radón, que fija un nivel de referencia de 300 becquerelios por metro cúbico como promedio anual y obliga a adoptar medidas en los municipios clasificados como zona de riesgo, en obra nueva y también en ampliaciones, cambios de uso y reformas.

Comprueba si tu municipio está en la lista del propio Código Técnico. Si lo está, la ventilación del sótano y la barrera bajo el suelo dejan de ser un extra. Medirlo es barato: hay detectores pasivos que se dejan puestos varios meses.

Si vas a acondicionarlo

Ventilación cruzada real, aunque sea forzada. Suelo y muros tratados por el lado del terreno siempre que se pueda llegar. Y una salida: un sótano sin segunda vía de evacuación no es sitio para dormir, lo diga la ordenanza o no.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.