Vender y alquilar

El seguro decenal de una casa autopromovida

Quien se construye su propia casa está exento del seguro decenal. La exención tiene una letra pequeña que aparece años después, el día que quiere venderla, y para entonces contratarlo ya no es fácil.

La regla y la excepción

La garantía de diez años contra los daños materiales que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales es exigible para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. Esa es la regla. La excepción es el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio: a él no se le exige.

Conviene saber cómo es ese seguro cuando sí se contrata. El tomador es el promotor y los asegurados son él y los sucesivos adquirentes. La prima tiene que estar pagada en el momento de la recepción de la obra. El capital mínimo es el cien por cien del coste final de la ejecución material, honorarios profesionales incluidos. Y si hay franquicia, no puede pasar del uno por ciento del capital asegurado de cada unidad registral.

El día que vendes

Si transmites la casa entre vivos dentro de los diez años, y salvo pacto en contrario, quedas obligado a contratar la garantía por el tiempo que reste hasta completarlos. Y no es una obligación teórica: no se autorizan ni se inscriben escrituras de transmisión sin que se acredite y testimonie la constitución de esa garantía.

Hay una salida, y es la que se usa casi siempre: que el comprador te exonere expresamente, acreditando tú haber utilizado la vivienda. Se hace constar en la escritura. Cuenta con que el comprador lo va a usar para negociar el precio, y con que si compra con hipoteca su banco puede tener opinión propia sobre el asunto.

Que te exoneren no te exonera de todo

• Sigues respondiendo: la responsabilidad civil de los agentes de la edificación es diez años en lo estructural, tres en habitabilidad y uno en acabados, y como promotor respondes solidariamente frente a los adquirentes de los daños por vicios o defectos de construcción.
• El reloj corre desde la recepción, con o sin reservas subsanadas, no desde la venta.
• La acción por esos daños prescribe a los dos años desde que el daño se produce, lo que en la práctica obliga a moverse en cuanto aparece una grieta.

Decidirlo antes de empezar, no al final

Las aseguradoras que emiten decenal trabajan con un control técnico independiente que revisa el proyecto y visita la obra desde la cimentación. Por eso es difícil, y caro, contratar el seguro cuando la casa ya está hecha: nadie asegura una estructura que no ha visto. Si crees que hay alguna posibilidad de vender antes de diez años, esa decisión se toma con el proyecto en la mano.

Del precio no damos cifra: depende del coste de la obra, del tipo de estructura y del control técnico. Pídelo como presupuesto, con el proyecto delante.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.