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Un chalé adosado: qué es común y qué es tuyo

Un adosado parece una casa entera y se vive como tal, pero la mitad de sus decisiones no son tuyas. Saber en qué régimen está tu casa es lo que te dice si el tejado lo pagas tú solo o entre ocho.

Tres formas de estar organizado

Una hilera de adosados puede estar montada de tres maneras distintas, y no se distinguen desde la acera:

• Una comunidad de propietarios: la hilera está en propiedad horizontal. Cada casa es un elemento privativo con su cuota, y hay elementos comunes.
• Un complejo inmobiliario privado: la Ley de Propiedad Horizontal lo define como dos o más edificaciones o parcelas independientes destinadas a vivienda o locales, cuyos titulares participan en una copropiedad indivisible sobre viales, instalaciones o servicios. Puede constituirse como una sola comunidad o como agrupación de comunidades.
• Nada de lo anterior: casas independientes que solo comparten medianera y, como mucho, servidumbres inscritas.

Lo dice la escritura, y en particular el título constitutivo y los estatutos. Si no los tienes, la nota simple del Registro suele bastar: cuando tu casa aparece como «elemento número tal» de una finca matriz, estás en propiedad horizontal, te enteraras o no.

Qué suele ser común aunque solo lo uses tú

El Código Civil enumera como comunes el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas; los elementos estructurales, incluidos pilares, vigas, forjados y muros de carga; y las fachadas con sus revestimientos exteriores, su configuración y sus elementos de cierre. En un adosado eso se traduce en cosas que sorprenden:

• Tu trozo de tejado: aunque solo te cubra a ti, si la hilera está en propiedad horizontal la cubierta es común y su reparación va por derrama.
• La medianera: es muro de carga y linde a la vez. No se toca por tu cuenta.
• La fachada: el color, la barandilla y el aspecto exterior son de todos, aunque la ventana la pagues tú.
• El jardín: puede ser privativo o común de uso privativo. No es lo mismo, y solo lo aclara el título.

Lo que puedes hacer por tu cuenta

La Ley de Propiedad Horizontal permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su casa cuando no menoscabe ni altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario. Y añade una obligación que casi nadie cumple: dar cuenta previa de esas obras a quien represente a la comunidad.

Dicho de otro modo: por dentro, mucho margen. Por fuera, casi ninguno.

Qué pedir antes de firmar

Pide los estatutos, tu cuota de participación, las actas de los tres últimos años y el estado de cuentas. En un adosado el gasto grande llega de golpe y siempre es el mismo: cubierta, fachada o red de saneamiento. Si en las actas lleva tres años saliendo el tema de las goteras sin votarse nada, ya sabes lo que te espera.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.