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Construirse la casa o comprarla hecha

Comprar una casa terminada y construírsela no son dos maneras de conseguir lo mismo. En la segunda te conviertes en promotor, con las obligaciones que eso trae, y el dinero sale en un orden distinto.

Comprando hecha compras un resultado

Cuando compras una casa terminada a quien la ha promovido, el precio es el precio y el riesgo de que la obra se complicara fue de otro. Además heredas garantías. La Ley de Ordenación de la Edificación hace responder de los daños materiales durante diez años cuando afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados o los muros de carga; durante tres cuando rompen la habitabilidad; y durante uno en los acabados. El plazo cuenta desde la recepción de la obra, no desde tu escritura, así que pregunta esa fecha antes de firmar.

La entrega de la vivienda por el promotor lleva IVA reducido del 10 %, incluidas hasta dos plazas de garaje y los anexos que se transmitan con ella, más actos jurídicos documentados, cuyo tipo fija la comunidad autónoma.

Construyendo, el promotor eres tú

La ley llama promotor a quien decide, impulsa, programa y financia la obra, aunque sea para sí mismo. Y le pone deberes concretos: tener sobre el solar un derecho que le faculte para construir, gestionar y obtener las licencias, firmar el acta de recepción y suscribir los seguros que procedan. Si te construyes la casa, esa lista es tuya aunque no hayas pisado una obra en tu vida.

En impuestos cambia el reparto. Aquí no compras una vivienda: compras suelo por un lado y contratas una obra por otro. La ejecución de obra pactada directamente entre promotor y contratista para construir un edificio destinado principalmente a viviendas va al 10 %. Ojo con comprar tú los materiales por tu cuenta, porque eso ya no es ejecución de obra y tributa al tipo general.

El calendario tampoco es el mismo

Con la licencia en la mano empiezan a correr plazos. En Castilla-La Mancha, si la licencia no dice otra cosa, hay tres meses para iniciar las obras desde que te notifican la concesión, y el plazo final es el que figure en el proyecto; si el proyecto no lo indica, quince meses desde esa misma notificación. Mientras tanto pagas suelo, técnicos y certificaciones de obra, y sigues viviendo donde vivías.

Cambia también a quién reclamas si algo falla. Comprando hecha, el promotor responde solidariamente con los demás intervinientes frente a los adquirentes por los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, y además está obligado a entregarte la documentación de la obra ejecutada. Construyendo, ese promotor eres tú: reclamas a la constructora y a los técnicos, y quien no tiene a quién reclamar eres tú mismo.

• Hecha: precio cerrado, plazo corto y poco que decidir.
• Construida: lo decides todo, y también asumes los desvíos y los papeles.
• El suelo manda: sin un solar apto no hay proyecto que valga.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.