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Comprar una casa con inquilino (o con alguien en precario)

La casa está bien de precio y hay alguien viviendo dentro. Antes de firmar hay que saber dos cosas: con qué título está ahí y cuánto tiempo puede quedarse. La respuesta cambia mucho si hay contrato y si no lo hay.

Si hay contrato de alquiler

Compras la casa y compras el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que quien adquiere una vivienda arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior era persona jurídica, aunque concurran en el comprador los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duración pactada fuera mayor y el comprador reúne esos requisitos, solo tiene que soportar el arrendamiento hasta completar los cinco o siete años, y es el vendedor quien debe indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que reste por encima de ese plazo. Traducido: el inquilino no se va porque la casa cambie de dueño.

El tanteo y el retracto

• Tanteo: el inquilino tiene treinta días naturales para igualar la operación desde que se le notifica de forma fehaciente el precio y las condiciones. Esa notificación caduca a los ciento ochenta días.
• Retracto: si no se le notificó, o se vendió más barato de lo comunicado, puede retraer en treinta días naturales desde que se le notifica la venta con copia de la escritura.
• Se puede renunciar por pacto en el contrato. Entonces el propietario debe avisar de su intención de vender con treinta días de antelación.
• Para inscribir hay que justificar esas notificaciones. Si la casa no está arrendada, el vendedor lo declara en la escritura bajo pena de falsedad en documento público.

Si el que está dentro es un precarista

Precario es ocupar sin pagar renta y sin título: el cuñado al que dejaron las llaves, el hijo del anterior dueño, quien se quedó cuando terminó todo. No es un inquilino y tampoco es lo mismo que una ocupación con fuerza. Se recupera la posesión por juicio verbal, en la vía prevista para quien pretende recuperar la plena posesión de una finca cedida en precario.

La ley procesal tiene además una vía rápida distinta para recuperar una vivienda de la que se ha sido privado sin consentimiento, y ahí solo pueden acudir la persona física propietaria o poseedora legítima, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias de vivienda social. Una empresa que compra para revender no entra por esa puerta.

Qué pedir antes de firmar

• El contrato completo, con sus prórrogas y sus anexos, y la fecha exacta de inicio.
• Los últimos recibos y el justificante de la fianza depositada.
• Que el vendedor haga la notificación del tanteo antes de las arras, no después.
• Un descuento por el tiempo: si no vas a poder usar la casa en años, eso vale dinero, y es lo que estás comprando.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.