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Ampliar una casa y dejarlo bien atado

Cerrar el porche, levantar una planta, hacer un anexo en el patio. Ampliar una casa se puede, pero el orden importa: primero se comprueba si cabe, luego se pide licencia y al final se escritura. Al revés sale caro.

Primero: si cabe

Que quede sitio físico no significa que quede sitio urbanístico. Lo que decide son tres parámetros de la ficha de tu parcela: la edificabilidad que te queda por consumir, la ocupación máxima sobre la parcela y el retranqueo a los linderos. Se piden en el Ayuntamiento y son gratis o casi.

Cuidado con lo que computa. Un porche cubierto y abierto suele computar distinto que ese mismo porche cerrado con carpintería. Ese cierre, que parece una obra menor, es lo que convierte metros no computables en metros que sí computan, y a veces revienta la edificabilidad disponible.

Segundo: la licencia

La ley urbanística de Castilla-La Mancha sujeta a licencia las obras de ampliación de edificios existentes que alteren los parámetros de ocupación y altura, supongan incremento de edificabilidad o de número de viviendas y requieran proyecto. Casi cualquier ampliación de verdad entra ahí. Necesitarás técnico y proyecto, y no es un gasto que puedas saltarte: es lo que luego firma el certificado de fin de obra.

Tercero: escritura y catastro

Una ampliación cambia la descripción de la finca, así que hay que llevarla al Registro con una declaración de obra nueva. El notario y el registrador van a pedir el acto administrativo que ampara la obra y el certificado de técnico competente de que lo construido se ajusta al proyecto, además de las autorizaciones necesarias para el uso.

Y queda Catastro: hay dos meses desde que terminan las obras para presentar la alteración catastral. Sube el valor catastral y sube el IBI, sí. También sube el valor de referencia y, con él, el suelo mínimo sobre el que tributará quien compre la casa el día de mañana.

Lo que pasa si no lo haces

• La casa no se puede vender bien: la nota simple dice ciento veinte metros y el comprador ve ciento setenta. El banco tasa lo inscrito, no lo que hay.
• La hipoteca del comprador se cae: es el motivo más frecuente de operación rota en casas de pueblo ampliadas.
• Queda un expediente abierto: si el Ayuntamiento lo detecta antes de que pase el plazo de restauración, te emplaza a presentar proyecto de legalización, y si la obra no es legalizable la orden es de demolición.

Hacerlo en orden cuesta un proyecto y unas tasas. Hacerlo al revés cuesta eso mismo más tarde, con menos margen y con prisa.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.